Comme 28%  des  Belges, vous avez décidé de louer votre logement. Afin de vous engager en connaissance de cause, voici, en dix questions, un aperçu de vos droits et devoirs en tant que locataire.

1. QUELLE EST LA DUREE D'UN BAIL LOCATIF ?

Il existe deux types de baux de résidence principale.

Le bail de neuf ans.

La durée usuelle d'un bail de résidence principale est de 9 ans. C'est cette durée qui servira de base légale si le bail est conclu sans indication de durée ou s'il est conclu pour une  durée déterminée comprise entre 3 et 9 ans. Ce type de bail ne vous protège pas contre une éventuelle expulsion par votre propriétaire, moyennant un préavis de 6 mois,  si lui-même ou un membre de sa famille proche souhaite occuper le bien.

Le bail de courte durée

Ce bail est de trois ans maximum. Il ne pourra être résilié prématurément, ni par le locataire, ni par le bailleur que s'il y a commun accord. Il vous protège donc, pour toute sa durée, de toute expulsion par votre propriétaire et ce, quelle que soit la raison invoquée.

Bon à savoir :

Un bail de courte durée peut être conclu sous forme d'un bail de deux ans, par exemple, reconductible une seule fois pour une année.

2. FAUT-IL FAIRE ENREGISTRER LE BAIL ?

Tout contrat de location d'un logement doit obligatoirement être enregistré par le propriétaire dans les deux mois de la signature du contrat. 
Si votre contrat de bail n'a pas été enregistré :

  • Vous pouvez le faire vous-même si vous le souhaitez, c'est gratuit.
  • Vous pouvez mettre fin à la location sans le moindre délai ni indemnité de préavis.

3. LA GARANTIE LOCATIVE EST-ELLE OBLIGATOIRE ?

La garantie locative n'est obligatoire que si elle est prévue dans votre contrat de bail qui stipulera également le moment où elle devra être versée.

Pour la constituer, vous avez le choix entre trois formules :
a) Vous déposez en une fois le montant de la garantie locative (deux ou trois mois de loyer maximum) sur un compte bloqué à votre nom.
b) Vous constituez progressivement une garantie bancaire en versant, par tranches, un maximum de trois mois de loyer en 36 mois maximum.
c) Vous produisez une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution bancaire.

La garantie locative servira à dédommager le propriétaire d'éventuels dégâts locatifs. A l'expiration du contrat de bail, si vous vous êtes acquitté de toutes vos obligations, elle vous sera rendue par l'institution financière, ainsi que les intérêts capitalisés au taux normal du marché, sur la production d'un accord écrit entre vous et votre bailleur.

 

4. L'ETAT DES LIEUX EST-IL INDISPENSABLE ?

L'état des lieux est une obligation légale pour tous les contrats locatifs.  Ce document, joint au bail et enregistré en même temps que lui, est contradictoire, c'est-à-dire qu'il qu'il ne sera valable que s'il est signé par vous-même et par le bailleur. Il peut être conclu "de commun accord" ou rédigé par un agent immobilier ou un expert. Dans ce cas, les frais des honoraires seront partagés entre vous.

L'état des lieux doit être fait avant la prise de possession du bien loué ou, au plus tard, durant le premier mois du bail.  Il sera aussi détaillé que possible afin de vous éviter toute interprétation équivoque lors de la restitution du bien loué à l'échéance du bail.  

5. QUELLES ASSURANCES SOUSCRIRE ?

L'obligation de s'assurer n'est pas une disposition légale mais elle vous sera généralement imposée par le contrat de bail. 

Bien que ce ne soit pas légalement obligatoire, souscrire une assurance habitation est vivement recommandé. En effet, en cas d'incendie, vous serez toujours considéré légalement responsable, sauf si vous pouvez fournir la preuve du contraire. Si non, l'assurance du propriétaire se retournera contre vous et exigera auprès de votre assurance de couvrir les dommages occasionnés au logement loué.

La clause "abandon de recours"

Par cette clause, l'assurance de votre propriétaire s'engage à ne pas exiger d'indemnisation de la part du locataire et vous dispense ainsi de vous assurer pour votre responsabilité quant aux dégâts occasionnés au bien loué.

Elle ne vous décharge toutefois pas de votre responsabilité quant aux dommages occasionnés aux immeubles voisins. Ces dégâts sont normalement couverts par la garantie "recours des tiers" dans les contrats d'assurance souscrits par les locataires soucieux de couvrir leur mobilier.

6. PUIS-JE SOUS-LOUER ?

La loi sur les baux de résidence principale vous interdit explicitement de sous-louer la totalité de l'habitation qui vous sert de résidence principale. Il vous est toutefois permis de sous-louer une partie de celle-ci sous réserve d'obtenir l'accord de votre propriétaire.

Bon à savoir :

En cas de sous-location, vous continuez à assumer l'entièreté des risques vis-à-vis de votre propriétaire.

7. QUELLE INDEXATION POUR MON LOYER ?

A la date anniversaire de son entrée en vigueur, le loyer de votre bail pourra être indexé par votre propriétaire sur base des critères suivants :

  1. Le loyer initial : le loyer tel qu'il est stipulé dans votre bail.
  2. L'indice de départ : l'indice santé qui précède le mois au cours duquel vous avez signé votre bail.
  3. Le nouvel indice santé : celui du mois qui précède la date anniversaire de l'entrée en vigueur de votre bail.

Formule de calcul = loyer initial x nouvel indice santé / indice de départ

Bon à savoir :

Votre propriétaire dispose d'une marge de trois mois consécutive à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail pour procéder à l'indexation de votre loyer. En cas d'oubli, il a le droit de réclamer les indexations pour les trois mois précédents maximum (pas pour ceux antérieurs à trois mois) et pour les suivants.

8. QUELS SONT LES FRAIS À MA CHARGE ?

Frais réels et charges forfaitaires

Outre le loyer, votre propriétaire est en droit de vous demander une provision pour les charges liées, par exemple, aux consommations d'eau, électricité, etc. Le paiement du solde des factures vous sera réclamé à une date anniversaire telle que stipulée dans le bail et/ou sur soumission des décomptes annuels.
Vous pouvez également convenir d'un forfait qui sera éventuellement indexé selon les termes stipulés dans le bail. Par la suite, vous pourrez demander de passer aux charges réelles si vous l'estimez plus avantageux.

En principe, les charges suivantes seront considérées à vos frais :

  • Les charges communes de l’immeuble (chauffage, eau, électricité)
  • L’entretien de l’ascenseur
  • Les frais de chauffage
  • La consommation d’eau
  • La consommation d’électricité
  • Les abonnements au câble, au téléphone et à Internet
  • Votre assurance habitation

Selon les dispositions du bail, les frais de gestion (syndic) sont, par contre, soit à la charge du propriétaire, soit à la charge du locataire.

Entretien et réparations

En règle générale, le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations, les  réparations consécutives à la vétusté et les travaux d'entretien importants. 

En tant que locataire, vous devez vous charger, à vos frais, des petites réparations et de l'entretien normal de votre logement y compris, par exemple, le remplacement des ampoules et fusibles ou le nettoyage et l'entretien de la chaudière.

9. PUIS-JE POSSÉDER UN ANIMAL DOMESTIQUE ?

En principe, si le bail le stipule explicitement, le propriétaire peut interdire la présence d'animaux dans son bien. Libre à vous d'accepter cette règle en signant le bail ou non. Dans un immeuble à appartements, cette clause est souvent communiquée dans le règlement d'ordre intérieur auquel le bail renvoie.

Bon à savoir

Dans la pratique, certains juges de paix considèrent l'interdiction totale de détenir un animal de compagnie comme excessive. Les locataires qui occupent leur bien en "bon père de famille" sont alors autorisés à garder de petits animaux domestiques, même si cela va à l'encontre d'une clause stipulée dans le bail.

10. QUE FAIRE EN CAS DE DÉSACCORD AVEC MON PROPRIÉTAIRE ?

Si vous êtes en conflit avec votre propriétaire et qu'il vous est impossible de trouver un accord à l'amiable, vous avez tout intérêt à d’abord introduire une procédure en conciliation plutôt que d’intenter un procès.

Cette procédure, gratuite et rapide, ne nécessite pas le recours à un avocat. Vous pouvez en faire la demande verbalement au greffe de la justice de paix du canton où est situé le bien loué. Ensuite, votre propriétaire et vous serez convoqués par lettre pour comparution devant le juge de paix. Si vous parvenez  à un accord, ce dernier sera transcrit dans un procès-verbal aura valeur de jugement.

En cas d'échec de la conciliation, l'engagement d'une procédure judiciaire vous permettra de faire valoir vos droits.